Wiele firm potrzebuje jednocześnie powierzchni magazynowej i miejsca dla biura, handlu czy serwisu. Zamiast dwóch osobnych obiektów buduje się wtedy jeden. Hala magazynowo-biurowa jest rozwiązaniem tańszym w budowie i wygodniejszym w codziennej pracy – o ile obie funkcje zostaną właściwie rozdzielone już na etapie projektu.
Dlaczego łączy się funkcje?
- Niższy koszt budowy niż dwóch odrębnych budynków.
- Krótsza komunikacja między biurem a magazynem.
- Wspólne instalacje i jedno przyłącze mediów.
- Lepsze wykorzystanie działki przy ograniczonej powierzchni.
- Prostsze zarządzanie obiektem i jego utrzymaniem.
Układ funkcjonalny
Najczęściej stosuje się rozwiązanie, w którym część biurowa zajmuje jedną ze ścian szczytowych lub narożnik budynku, z osobnym wejściem dla klientów i pracowników biura. Strefa magazynowa ma własny dojazd, bramy i plac manewrowy. Taki podział ogranicza kolizje ruchu: klient nie przechodzi przez obszar pracy wózków widłowych, a dostawy nie zakłócają pracy biura. Wewnętrzne przejście między częściami warto zaprojektować, ale z drzwiami o odpowiedniej odporności i z zachowaniem podziału stref.
Antresola czy bryła dobudowana?
Część biurową można wykonać jako antresolę wewnątrz hali albo jako wydzieloną bryłę przy ścianie zewnętrznej. Antresola jest tańsza i nie zajmuje dodatkowej powierzchni działki, ale wymaga rozwiązania kwestii doświetlenia, akustyki i wentylacji, a jej wysokość ogranicza przestrzeń magazynową pod spodem. Bryła zewnętrzna daje lepsze warunki pracy i naturalne światło, ale zwiększa powierzchnię zabudowy. Wybór zależy od dostępnego terenu i od tego, ile osób będzie pracować w biurze.
Podział na strefy pożarowe
- Wydzielenie części biurowej przegrodami o wymaganej odporności ogniowej.
- Drogi ewakuacyjne zaprojektowane osobno dla obu funkcji.
- Oddymianie dobrane do gęstości obciążenia ogniowego w magazynie.
- Zaopatrzenie w wodę do celów przeciwpożarowych i dojazd dla służb.
- Instalacje przechodzące przez granicę stref z odpowiednimi przepustami.
To zagadnienie decyduje o kształcie projektu, dlatego uzgadnia się je na samym początku, a nie po ustaleniu układu pomieszczeń. Projektowaniem i budową takich obiektów zajmują się firmy takie jak WW Dach Waszkowiak, realizujące hale stalowe dostosowane do funkcji obiektu.
Komfort w części biurowej
- izolacja akustyczna przegrody oddzielającej biuro od magazynu,
- osobny układ ogrzewania i wentylacji z możliwością regulacji,
- doświetlenie naturalne i odpowiedni poziom oświetlenia sztucznego,
- zaplecze socjalne i sanitarne dostosowane do liczby pracowników,
- ograniczenie drgań przenoszonych z części magazynowej,
- izolacja termiczna pozwalająca utrzymać inną temperaturę niż w hali.
Część magazynowa
Parametry hali wynikają ze sposobu składowania: wysokość użytkowa dobrana do regałów, nośność posadzki odpowiadająca obciążeniom punktowym, liczba i rodzaj bram oraz ewentualne doki przeładunkowe. Warto od początku ustalić układ regałów, bo wpływa on na rozstaw słupów i rozmieszczenie opraw oświetleniowych. Jeśli planowana jest przyszła rozbudowa, sensownie jest zaprojektować jedną ze ścian szczytowych jako łatwą do rozebrania.
Koszty i etapowanie
Część biurowa jest wyraźnie droższa w przeliczeniu na metr kwadratowy niż powierzchnia magazynowa, dlatego jej wielkość warto zaplanować realistycznie. Przy ograniczonym budżecie stosuje się etapowanie: w pierwszym etapie powstaje hala z niewielkim zapleczem, a pełna część biurowa dobudowywana jest później, na przygotowanych fundamentach i przyłączach. Takie rozwiązanie wymaga jednak uwzględnienia w projekcie od początku.
Najczęstsze pytania
Czy biuro w hali jest zimne i głośne?
Nie musi być. Decyduje izolacja przegrody, osobny układ ogrzewania i wentylacji oraz rozwiązania akustyczne zastosowane na granicy stref.
Ile powinna mieć wysokości część magazynowa?
Wynika to ze sposobu składowania i rodzaju sprzętu. Wysokość użytkową liczy się od posadzki do najniższego elementu konstrukcji, z zapasem na oświetlenie i instalacje.
Czy taki obiekt da się później rozbudować?
Tak, jeśli przewidziano to w projekcie – zarówno w układzie konstrukcji, jak i w zagospodarowaniu działki oraz przyłączach.
Zagospodarowanie działki
Przy obiekcie łączącym dwie funkcje szczególnego znaczenia nabiera układ terenu wokół budynku. Potrzebne są: osobny parking dla pracowników biura i klientów, plac manewrowy dla pojazdów dostawczych o promieniu dostosowanym do najdłuższego zestawu oraz wyraźne rozdzielenie ruchu pieszego od kołowego. Warto również zaplanować miejsce na odpady, zbiornik na wody opadowe i ewentualną rozbudowę. Błędy na tym etapie są trudne do naprawienia: zbyt ciasny plac manewrowy oznacza manewrowanie na drodze publicznej, a brak wydzielonego dojścia do biura — przechodzenie klientów przez strefę pracy pojazdów.
Instalacje
- ogrzewanie części magazynowej dobrane do sposobu użytkowania,
- oświetlenie z podziałem na strefy i sterowaniem czasowym,
- instalacja elektryczna z rezerwą mocy na przyszłe urządzenia,
- sieć teleinformatyczna doprowadzona również do części magazynowej,
- wentylacja dostosowana do funkcji poszczególnych pomieszczeń.
Podsumowanie
Hala magazynowo-biurowa sprawdza się, gdy obie funkcje zostaną rozdzielone komunikacyjnie i zabezpieczone pod względem akustycznym oraz pożarowym. Kluczowe decyzje dotyczą umiejscowienia biura, wyboru między antresolą a bryłą zewnętrzną oraz parametrów magazynu wynikających ze sposobu składowania.
